Συχνές Ερωτήσεις

Ζω σε ένα διαμέρισμα. Προβλέπεται από την νομοθεσία να υπάρχει εταιρεία διαχείρισης κοινοχρήστων που να διαχειρίζεται την πολυκατοικία;

Ο νόμος δεν προβλέπει κάτι τέτοιο. Το τι προβλέπει είναι ότι σε κάθε πολυκατοικία θα πρέπει να υπάρχει διαχειριστική επιτροπή που είναι υπεύθυνη για την διαχείριση των κοινοχρήστων χώρων. Η επιτροπή τότε μπορεί να προσλάβει Διαχειριστική Εταιρεία για το δύσκολο έργο.

Πως η εταιρεία σας υπολογίζει τα κοινόχρηστα έξοδα;
Η εταιρεία μας ακολουθεί τους κανονισμούς βάση της νομοθεσίας περί κοινοχρήστων 6 (Ι) 1993, υπολογίζοντας τις κοινόχρηστες δαπάνες βάση των τετραγωνικών μέτρων της κάθε μονάδας.
Πως ενημερωνόμαστε για τις κοινόχρηστες δαπάνες που έγιναν τον κάθε μήνα;
Κάθε μήνα η εταιρεία μας αποστέλλει αναλυτική κατάσταση των κοινοχρήστων εξόδων σε κάθε ιδιοκτήτη η οποία αναφέρει αναλυτικά όλα τα κοινόχρηστα έξοδα που αφορούσαν τον συγκεκριμένο μήνα καθώς επίσης και το υπόλοιπο του ταμείου για τρέχων έξοδα.
Ποιος είναι ο τρόπος πληρωμής των κοινοχρήστων στην εταιρεία σας;
Η πληρωμή γίνεται στους τραπεζικούς λογαριασμούς των πελατών μας. Συμβουλεύουμε τους πελάτες μας να δημιουργήσουν παγία εντολή (standing order) μέσω τράπεζας, αφού τα κοινόχρηστα είναι σταθερά, βάση του προϋπολογισμού.
Αφού τα κοινόχρηστα έξοδα είναι μεταβλητά κάθε μήνα, πως η εταιρεία σας, μας χρεώνει ένα σταθερό ποσό κάθε μήνα;
Το σταθερό ποσό υπολογίζεται βάση της μελέτης που γίνεται από την εταιρεία μας στην αρχή της συνεργασίας μας δηλαδή, προϋπολογίζοντας τα έξοδα από την αρχή για το επόμενο έτος. Η διαφορά των πραγματικών εξόδων από τα υπολογισμένα έξοδα είναι το ταμείο που αποθηκεύεται για την κάλυψη των τρέχων εξόδων της πολυκατοικίας. Το σταθερό ποσό είναι μέρος της φιλοσοφίας με την οποία λειτουργά η εταιρεία μας.
Το διαμέρισμα ενοικιάζεται και άρα ο υπεύθυνος για πληρωμή είναι ο ενοικιαστής μου.
Ο τελικός υπεύθυνος είναι πάντα ο αγοραστής/ ιδιοκτήτης.
Ο πωλητής/developer, δεν έκανε εκείνα που υποσχέθηκε και άρα δεν πληρώνω μέχρι να εκτελέσει τις υποχρεώσεις του.
Τα κοινόχρηστα και η συντήρηση του έργου δεν έχουν σχέση με τον developer/πωλητή. Ο όποιος ιδιοκτήτης δεν συνεισφέρει στις κοινόχρηστες δαπάνες του κτιρίου τιμωρεί και ταλαιπωρεί τον ίδιο του τον εαυτό και τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες, μειώνοντας έτσι την αξία της επένδυσης του.
Γιατί να πληρώνω για τον ανελκυστήρα αφού είμαι στο ισόγειο και δεν το χρησιμοποιώ;
Σε μια κοινόκτητη οικοδομή όλοι πληρώνουν, ανεξάρτητα με τι χρησιμοποιούν. Με την λογική αυτή το ρετιρέ θα πρέπει να πληρώνει περισσότερα, διότι ο ανελκυστήρας χρησιμοποιείται περισσότερο, το ίδιο με την κεντρική θέρμανση, το ίδιο εάν υπάρχει κοινόχρηστη πισίνα και ο Α την χρησιμοποιεί ενώ ο Β όχι. Άλλωστε, η νομοθεσία δεν προνοεί τη συμμετοχή στα κοινόχρηστα βάση του κάθε ορόφου.
Ζω στο διαμέρισμα μόνο 3 μήνες τον χρόνο και άρα γιατί να πληρώνω για τους άλλους;
Ανεξάρτητα της χρήσης, κενό ή μη, η αναλογία της χρέωσης θα πρέπει να πληρωθεί αφού το κτίριο θα πρέπει να συντηρείτε. Αυτό ισχύει και σε περίπτωση που υπάρχουν απούλητες μονάδες για τις οποίες την ευθύνη της πληρωμής των κοινοχρήστων την φέρει ο ιδιοκτήτης/developer.
Γιατί να πληρώνω για κάποιο διαχειριστή;
Ο διαχειριστής πρέπει να πληρώνεται διότι είναι και άχαρη δουλειά (ιδιαίτερα οι εισπράξεις) και διότι θα πρέπει να διατηρεί τους λογαριασμούς. ΄Οποιος θέλει να το κάνει δωρεάν είναι, ασφαλώς ευπρόσδεκτος.
Εκεί που ο Α δεν πληρώνει και δεν κάνει τίποτε η Επιτροπή, εγώ γιατί να πληρώνω;
Προτεραιότητα εδώ είναι η καλή λειτουργία και η συντήρηση του έργου προς όφελος της δικής σας περιουσίας. Η άρνηση για πληρωμή κοινοχρήστων σε τέτοιες περιπτώσεις, προκαλούν μόνο ζημιά. Το ορθό είναι να ακολουθείτε τη νομική διαδικασία με υπομονή.
Ενώ τα κοινόχρηστα αναλογούν €/τ.μ., ο διαχειριστής με χρεώνει +€/τ.μ. για μελλοντική συντήρηση, κάτι που δεν μπορώ να το αντιληφθώ.
Κοινόχρηστα σημαίνει ανανέωση και προγραμματισμός για το μέλλον, π.χ. ο ανελκυστήρας που μετά από 15-20 χρόνια χρειάζεται αλλαγή, συντήρηση της εξωτερικής εμφάνιση του έργου ανά 5 χρόνια, η αντικατάσταση κοινόχρηστων εγκαταστάσεων κλπ. ΄Αρα, ορθά χρειάζεται ένα πρόσθετο ποσοστό για μελλοντικές δαπάνες, φτάνει η επιπλέον αυτή χρέωση να καταθέτεται σε ειδικό ταμείο και όχι να αποτελεί μέρος των τρέχων εξόδων. Διαφορετικά στο τέλος ο κάθε ιδιοκτήτης/ αγοραστής θα επιβαρυνθεί στο μέλλον με ένα σχετικά πολύ πιο ψηλό κόστος με τις ανάλογες αντιδράσεις. Σε περίπτωση ενοικίασης, είναι ορθό όπως το πρόσθετο ποσό, εφόσον αυτό αποφασιστεί από τη Διαχειριστική Επιτροπή, να καταβάλλεται από τον ιδιοκτήτη.
Δεν υπάρχει συμφωνία στο πωλητήριο έγγραφο για κοινόχρηστα, άρα ότι θέλει ο κάθε ένας πληρώνει;
Εάν δεν υπάρχει τέτοια συμφωνία, υπάρχει ο νόμος περί κοινοχρήστων 6 (Ι) 1993, του οποίου οι κανονισμοί μπορούν να εφαρμοστούν. Εκεί που υπάρχει γενική συμφωνία και υπάρχει σύγκρουση με τον νόμο, τότε υπερισχύει η νομοθεσία.
Δεν μπορώ να καταλάβω γιατί πρέπει να πληρώνω την ασφάλεια για το έργο, όταν εγώ έχω δική μου ασφάλεια, έτσι δεν πρόκειται να πληρώνω δύο φορές;
Εάν π.χ. υπάρχει μια πολυκατοικία 4 διαμερισμάτων και είναι ασφαλισμένη ολόκληρη, δεν υπάρχει πρόβλημα. Εάν όμως ένας ιδιοκτήτης από τους 4 είτε δεν έχει ασφαλίσει, είτε έχει υπο-ασφαλίσει την μονάδα του, τότε καμία μονάδα (δηλαδή οι υπόλοιπες 3) μπορεί να επανα-ανεγερθεί.
Εγώ ξέρω ότι μια κατοικία όπως τη δική μου, για να αναγερθεί εκ νέου χρειάζεται γύρω στα €1200/τ.μ. και αυτό το ποσό θα έπρεπε να υπολογιστεί για την ασφάλιση. Η διαχείριση με χρεώνει €1500/τ.μ. Με κλέβουν;

Το κόστος αντικατάστασης θα πρέπει να περιλαμβάνει την κατεδάφιση της υφιστάμενης μονάδας, νέες άδειες και αρχιτεκτονικά, πλέον Φ.Π.Α. και νέο κόστος μετά από 1-1½ χρόνο. Άρα το 25% επιπλέον είναι το ελάχιστο πρόσθετο κόστος και το κόστος θα πρέπει να επανα-υπολογίζεται ανά διετία τουλάχιστον.

Γιατί να πληρώνουμε κανονικά και να επιβαρυνόμαστε με την κάλυψη οφειλών των ασυνείδητων ιδιοκτητών πλέων τα δικηγορικά/διοικητικά έξοδα μέχρι την είσπραξη της τους μέσω του δικαστηρίου;

H πρόνοια του νόμου περί κοινοχρήστων αναφέρει ότι πρώτα η Διαχείριση οφείλει να καλύψει τα έξοδα και μετά να κινηθεί νομικά εναντίον του μη πληρώσαντα. Διαφορετικά  δε θα λειτουργεί το κτίριο μέχρι την απόφαση δικαστηρίου και μέχρι την εξόφληση των οφειλών από τον οφειλέτη.

΄Έχουμε τεράστιο πρόβλημα στο κτίριο μας, ούτε καν τα φώτα στον δρόμο δεν ανάβουν. Δεν έχουμε τίτλο και ούτε κατ’ επέκταση εγγεγραμμένη διαχειριστική επιτροπή. Πώς θα αντιμετωπίσουμε τέτοιο πρόβλημα;

Η πιο καλή μέθοδος στο στάδιο πριν της έκδοσης τίτλου, είναι ο πωλητής/developer, να αναλαμβάνει την διαχείριση για περίοδο μέχρι την έκδοση των τίτλων, με όρο στο πωλητήριο έγγραφο ότι η μη πληρωμή κοινοχρήστων (έστω και εάν ο αγοραστής έχει κάποιο παράπονο) να αποτελεί διάρρηξη του εγγράφου πώλησης στην ολότητα του, με δικαίωμα του developer να το απαιτήσει πίσω κλπ. Καλή μέθοδος  η οποία μπορεί να εφαρμοστεί για αποφυγή ασυνείδητων ιδιοκτήτων. Εάν όμως υπάρχει τίτλος, τα πράγματα είναι πολύ δύσκολα, διότι η οδός είναι μόνο η αγωγή για είσπραξη.

Οι σωλήνες του πιο πάνω διαμερίσματος έχουν τρυπήσει και στάζει το νερό στο διαμέρισμα μου. Ποιός πληρώνει για την επιδιόρθωση;
Γενικά αποδεκτή τακτική είναι εκείνος που στην μονάδα του έχει πρόβλημα, ανεξάρτητα εάν άλλος είναι ο φταίχτης. Είναι η μόνη λύση, διαφορετικά είναι πολύ πιο δύσκολο να εξευρεθεί ο υπαίτιος π.χ. αποχωρητήριο όπου ο Α έριξε μέσα διάφορα και έχει μπλοκαριστεί η αποχέτευση του Β – ο Β πληρώνει, δυστυχώς. Φυσικά θα πρέπει ο κάθε ιδιοκτήτης να μεριμνά για άμεση επιδιόρθωση βλαβών στα διαμερίσματα τους που επηρεάζουν άλλες μονάδες. Το θέμα αυτό θα μπορεί να πραγματεύεται και στο καταστατικό πολυκατοικίας, εφόσον υπάρχει.
Δεν πληρώνω τα κοινόχρηστα διότι δεν μου επιτρέπουν να έχω τον σκύλο μου στο διαμέρισμα.
Δες τι αναφέρει η Γενική Συμφωνία. Εάν δεν επιτρέπονται ζώα, τότε είσαι σε άδικο, διότι έχεις παραβιάσει την Γενική Συμφωνία. Εάν όμως η Γενική Συμφωνία δεν αναφέρεται επί τούτου, τότε έχεις το δικαίωμα να διατηρείς τον σκύλο σου (όπως προνοεί η νομοθεσία) νοουμένου, ασφαλώς, ότι δεν προκαλεί οχληρία-φόβο στους υπόλοιπους (για το oποίο υπάρχει άλλη νομοθεσία για οχληρία κλπ).
Αγόρασα το διαμέρισμα πριν 7 ημέρες και την 8η ημέρα έλαβα επιστολή από την διαχείριση για χρέωση €500 για ανακαίνιση του ανελκυστήρα. Δεν έπρεπε η χρέωση αυτή να αποσταλεί στον προηγούμενο ιδιοκτήτη;

Όχι, όταν το αγόραζες το διαμέρισμα έπρεπε να είχες ερωτήσει για τέτοιο ενδεχόμενο. Εν πάση περιπτώσει μια και το διαμέρισμα είναι κάποιας ηλικίας, αναμένουμε ότι το έχετε αγοράσει σε χαμηλότερη τιμή αγοράς.

Πρόκειται να αγοράσω ένα διαμέρισμά, τι πρέπει να έχω υπόψη μου;

Κατά την απόφαση σας να αγοράσετε ένα διαμέρισμα θα πρέπει να είστε σίγουροι ότι οποιεσδήποτε οφειλές των κοινοχρήστων έχουν διευθετηθεί πριν την μεταβίβαση στο όνομα σας. Εισήγηση μας να απαιτείτε επιβεβαίωση εξόφλησης κοινοχρήστων μέχρι τη μέρα μεταβίβασης. Κατά δεύτερον, θα πρέπει να ενημερωθείτε για τους κανονισμούς της πολυκατοικίας.